مشاوره حقوقی رایگان با وکلای پایه یک دادگستری:

021-44872230

021-44820428

021-44722230

021-44872231

چهارشنبه, 09 خرداد 1397 ساعت 03:59

قوانین تخلیه مغازه سر قفلی

سوالات حقوقی | سوالات حقوقی املاک

سوالات حقوقی املاک | وکیل املاک | وکیل دعاوی املاک

 

 سوالات حقوقی املاک | سوالات حقوقی ملکی

به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت برای محل کار خود ایجاد می‌کند، سرقفلی گفته می‌شود. علاوه بر آن، به حقی که صاحب محلی که دارای موقعیت خوبی است، برای مالک خود قايل می‌شود، قبل از اینکه اصولا آن محل اجاره داده شود، نیز سرقفلی گفته می‌شود.

 با پیچیده شدن قوانین مربوط به املاک و خرید و فروش املاک، خریداران و فروشندگان به دانش حقوقی بالایی برای انجام معاملات موفق نیاز دارند. در این میان برخی سوالات حقوقی املاک وجود دارد که اکثر غریب به اتفاق افراد در خلال انجام معاملات ملکی و ثبتی با آن مواجه می شوند. مشاوران حقوقی و وکیل ملکی، بهترین و قابل اعتمادترین افراد برای حل مشکلات ملکی و راهنمای دعاوی املاک می باشند.

 

سوالات حقوقی املاک

مالک می توان حکم تخلیه مستاجر دارای سر قفلی را دریافت کند، که برای در یافت این حک باید طبق قوانین و مقررات تعیین شده در این باره اقدام کند. 

قوانین و مقرراتی که باعث لغو حق سر قفلی شده و مالک می تواند ملک را از مستاجر بگیر به عبارات زیر می باشد.

  • اگر مستاجر حق سر قفلی را به کسی دیگر انتقال دهد، در ان صورت مالک با پرداخت نصف حق سر قفلی می تواند درخواست تخلیه را صادر کند
  • در صورت تغییر شغل مستاجر و یا تغیر کاربری محل ملک
  • و عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستاجر، که در این صورت با پرداخت سه بار اظهار نامه پرداخت اجاره، مالک می تواند حکم تخلیه ملک را از دادگاه بگیرد.

 

سوالات حقوقی املاک

سرقفلی چیست؟

 امروزه سرقفلی در میان بازاریان و اصناف به دو قسمت تقسیم می‌شود که هر کدام مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.

 1- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد‌های اجاره قدیمی دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

2- سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

 

سوالات حقوقی | سوالات حقوقی املاک

قوانین و مواد فسخ اجاره و تخلیه:

در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1ـ در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد.

2ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

3ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق‌ یابد.

4ـ در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست‌ فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌.

5ـ هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل‌ تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌ شود. سوالات حقوقی املاک

 

  سوالات حقوقی املاک | وکیل املاک | سوالات حقوقی

 توافق میان مالک و مستأجر به چند صورت انجام می شود؟

 1- اجاره مکانی که کاربری تجاری دارد:  مالک می تواند زمان انعقاد قرارداد اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد. برای بستن این قرارداد باید مکان حتما تجاری باشد و دوم اینکه عنوان اجاره باید در قراردادی که منعقد می شود وجود داشته باشد و سوم اینکه مبلغی که به مالک داده می شود باید حتما تحت عنوان سرقفلی داده شود نه به عنوان ودیعه و .... .

2- مستاجر باید در زمان انعقاد قرارداد قید نماید که صاحب ملک حق ندارد ملک تجاری خود را به شخص دیگری اجاره دهد و هر سال با اجاره متعارف به مستأجر فعلی واگذار کند.

3- تا زمانی که ملک تجاری در تصرف مستأجر است مالک حق ندارد اجاره بها را افزایش دهد و یا اینکه درخواست تخلیه را بدهد در غیر اینصورت مستأجر میتواند مبلغی را تحت عنوان جبران حق سرقفلی در برابر تخلیه ملک از صاحب ملک بگیرد.

 

 سوالات حقوقی املاک | حقوق مربوط به املاک

 یه وکیل ملکی خوب باید به تمام حقوقی که به جهت دارایی یا استفاده از ملک به شخص مالک تعلق می گیرد آشنایی داشته باشد. از جمله حقوق مربوط به املاک می توان به موارد زیر اشاره کرد:

 حق تصرف اموال: مالک می تواند بدون ایجاد مزاحمت برای همسایه، هرگونه استفاده ای از ملک خود ببرد. تنها حکم قانون می تواند ملک را از تصرف مالک خارج نماید.

 حق انتفاع شخص ثالث: اگر مالک ضمن عقد قرارداد، ملک خود را به شخص ثالثی واگذار نمود، این ملک به عنوان امانت در اختیار شخص ثالث قرار گرفته و وی حق انتفاع بر ملک دارد.

 حق وقف: مالک می تواند ملک خود را در چارچوب ضوابط و شرایط مشخص برای مدت معلوم به وقف اشخاص دیگری درآورد. وقف می تواند عام یا خاص باشد. از شرایط وقف ملک، لزوم مالکیت مالک و اهلیت مالک است. سوالات حقوقی املاک

 

 زمانی که در ثبت قرارداد طرفین شماره ملی و شماره شناسنامه در سامانه همخوانی ندارد و سیستم پاسخگو نمی باشد چه باید کرد؟

 شخصی که کارت ملی و شناسنامه آن با هم مغایر می باشد باید به اداره ثبت احوال مراجعه و مغایرت را رفع نماید و پس از آن مشاور املاک میتواند قرارداد را تنظیم و در سامانه به ثبت برساند. سوالات حقوقی املاک

 سوالات حقوقی املاک | سوالات حقوقی

فسخ قرارداد به چه معنا است؟

واژه‌ی فسخ در لغت به معنی زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن فسخ می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای فسخ قرارداد شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

 

 سوالات حقوقی املاک

 رعایت چند نکته می تواند از بروز اختلافات و کلاهبرداری ها در خصوص املاک جلوگیری کند:

 اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

 سند دار بودن ملک

 آزاد بودن ملک

 بازدید از ملک

 مبایعه نامه عادی یا رسمی

 

 سوالات حقوقی املاک | سوالات حقوقی

 تنصیف اموال

 شرایط تنصیف اموال در زندگی مشترک

1-      طلاق واقع شود : اجراي اين شرط منوط به واقعه طلاق است و بدون وقوع آن قابل اجرا نیست و امكان الزام شوهر براي اجراي شرط قبل از درخواست طلاق ناشی از درخواست وی وجود ندارد

2-      زوج ، خواهان طلاق باشدیكي از شرايط تحقق شرط تنصيف دارایی این است که زوج بخواهد زوجه را طلاق دهد و وی ارائه کننده دادخواست طلاق باشد و نه اینکه زوجه خواهان طلاق باشد

3-      طلاق مستند به تخلف زن از وظایف زناشویی یا سوءاخلاق وی نباشد : اگر سوءاخلاق زوجه علت زوج باشد با اثبات آن ، شرط تنصيف دارایی تحقق نمي‌يابد.  

4-      ملاک  تا نصف اموال یا معادل آن می باشد : در اين شرط عبارت « تا نصف دارايي» یا معادل آن ذکر شده که این میزان می‌تواند از پایین‌ترین درصد اموال زوج تا سقف پنجاه درصد آن تلقی شود که تعيين آن به نظر دادگاه بستگی دارد 

5-      دارايي حاصل زندگی زناشويي با زوجه باشد : یكی دیگر از شرایط تحقق شرط مذکور حصول دارایی زوج ، در زمان زندگی زناشویی با زوجه است ، لذا به اموالی كه زوج پیش از ایام زناشویی داشته (نه از تاریخ عقد) و اموال موروثي سرايت پیدا نمي‌كند ، زيرا به مال ناشي از ارث اموال به دست آورده در زمان زناشويي اطلاق نمي‌شود

 

سوالات حقوقی املاک

اگر مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد و یک ماه از مدت اجاره باقیمانده باشد، موجر برای تخلیه ملک چه اقدامی می‌تواند کند؟

موجر بهتر است منتظر باشد تا مدت اجاره به اتمام برسد و سپس تقاضای دستور تخلیه فوری را نماید و الا باید تقاضای صدور حکم تخلیه کند که موجب طولانی شدن رسیدگی و صدور حکم و قطعیت آن و تخلیه ملک می‌شود.

آیا با در دست داشتن کپی اجاره‌نامه نیز می‌توان برای تخلیه فوری اقدام کرد؟

بله، مگر اینکه مستأجر به آن ایراد بگیرد یا مدعی عدم رابطه استیجاری شود که در این حالت موجر می‌تواند از شورا تقاضا کند که بنگاه معاملات ملکی نسخه سوم را به شورا تسلیم کند یا همان کپی را تایید کند. سوالات حقوقی املاک

پنج شنبه, 24 اسفند 1396 ساعت 09:37

مزاحمت در ملک

مزاحمت در ملک

سوالات حقوقی املاک  | مزاحمت در ملک | وکیل دعاوی بانکی 

 

وکیل دعاوی ملکی در این مقاله  ایجاد مزاحمت در ملک توسط افراد را مورد برسی قرار می دهد.

اگر فرد یا افرادی بدون آنکه شخصی  که در ملک ساکن است را از ملک خارج شود آن ملک را تصرف کند. یا اینکه فرد یا افراد جلو درب ورودی منزل صاحب خانه را گرفته و یا اینکه مانع استفاده آب و برق و گاز شود موارد گفته از از جمله مواردی است مزاحمت در ملک به شمار می آید. در دعاوی ملکی و دعاوی مزاحمت حق با کسی است که در حال حاضر در ملک سکونت دارد. سوال حقوقی

طبق ماده 690 قانون اساسی اگر فردی مواردی از قبیل پیکنی، دیوار کشی، حفر چاه، نهر کشی، زراعت..... بدون اجازه گرفتن از محیط زیست سازمان ها یا افراد باعث مزاحمت و آسیب رسیدن به اموال دولتی، اوقاف و آسیب رساندن به محیط زیست شود فرد مجرم شناخته شده و به یک ما تا یک سال زندان محکوم می شود. و دادگاه رای به رفع مزاحمت و برگرداندن آن به حالت اولیه می دهد.

هرگاه مزاحمت در ملک یا تصرف شخص در ملک باعث ایجاد مزاحمت برای اشخاص و اطرافیان شود، می توان شخص را منع کرد از ایجاد ضرر و سلب آرامش از اطرافیان جلوگیری کرد. سوالات حقوقی

مزاحمت در ملک می تواند به دو شکل صورت گیرد. اول اینکه شخص در ملک خود حق تصرف داشته باشد ولی طوری اقدام کند که شخص متصرف نتواند حق مالکانه خود را ادا کند و نتواند در ملک تغییراتی انجام دهد، و دوم اینکه در ملک مالک، هیچ تصرفی نمی کند ولی در تصرف شخصی که به عنوان مالک، متصرف بوده است مزاحمت ایجاد می کند. سوالات حقوقی املاک

منتشرشده در مزاحمت در ملک

آیا مخالفت یک همسایه می تواند مانع از تخریب ملک و نوسازی شود:

وکیل دعاوی املاک در این بخش به برسی عذم اجازه همسایه به نوسازی منزل مسکونی می پردازد:

ساختمانها و آپارتمانهایی که ساله پیش ساخته شده اند این دسته از ساختمانها فرسوده محسوب می شوند. این دسته از ساختمانها باید تخریب شده و از نو ساخته شوند چون این فرسودگی ها ممکن است به مرور زمان ضرر جانی هم داشته باشد. که در برخی از مواقه تخریب ساختمان یا آپارتمان با مخالفت برخی از همسایه ها مواجه می شود.

در چنینی مواردی افرادی که قصد نوسازی ساختمان خود را دارند باید به شورای حل و اختلاف مراجعه کرده و دادخواستی را مبنی به نوسازی ساختمان خود به این شورا تحویل دهند. پس از برسی دادخواست از سوی شوارای حل و اختلاف شورا دادخواست را به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع داده و پس از برسی از سوی دادگستری سه کارشناس به نظارت ساختمان مورد نظر رفته و پس از شهادت آنها مبنی به فرسوده بودن ساختمان حکم تخریب داده می شود. در صورتی که کارشناسان با هم اختلاف نظر داشته باشند دادگاه حکم را به اکثریت صادرت می کند.

منتشرشده در وکیل دعاوی ملکی

اگر مؤسسه حقوقی حامیان عدالت توانسته در حل مشکلات حقوقی به شما کمکی کرده باشد می توانید با شماره هایی که در سایت درج شده تماس بگیرید تا وکلای ما پرونده حقوقی شما را به عهده گیرند. 

 

تماس فوری 02144820428